Estatuto da Cidade: instrumentos ilustrados

2020
Série de ilustrações explicativas sobre os instrumentos da política urbana do Estatuto da Cidade.
Estatuto da Cidade
O Estatuto da Cidade, lei federal de n.º 10.257 de 2001, regula os artigos 182 e 183 da Constituição Federal, tratando da Política Urbana. O Estatuto é uma espécie de “caixa de ferramentas” com instrumentos jurídicos, políticos, técnicos e financeiros, dentre os quais podemos destacar o Plano Diretor, obrigatório para todas as cidade com mais de 20 mil habitantes. Estes instrumentos devem atuar no desenvolvimento dos municípios visando combater a especulação imobiliária, promover a gestão democrática das cidades e reverter a desigualdade social por meio do planejamento urbano.
Todo cidadão brasileiro tem direito à propriedade, mas ela deve atender ao que chamamos de “função social”. Isto é, o terreno ou edificação deve servir aos interesses da cidade como um todo, e não apenas do seu proprietário. Uma propriedade cumpre com a sua função social quando possui um uso compatível com o que prevê o Plano Diretor da sua cidade, ou seja, é utilizada para moradia, comércio, serviço, indústria, produção de alimentos, etc. Um imóvel não está cumprindo com sua função social quando está abandonado, não utilizado ou subutilizado.
Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios (PEUC) e IPTU progressivo no tempo
Manter terrenos vazios ou ociosos dentro da área urbana, à espera de valorização imobiliária, faz diminuir os espaços disponíveis para a moradia e para atividades econômicas necessárias para o desenvolvimento da cidade. Para evitar a existência de terrenos ociosos e coibir a especulação imobiliária, o Estatuto da Cidade regulamenta este conjunto de 3 instrumentos: o Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC), o IPTU progressivo no tempo e a desapropriação.
Estes três instrumentos são aplicados de forma sucessiva: imóveis não utilizados ou subutilizados são primeiramente submetidos ao PEUC, com prazos definidos por lei específica. Caso o proprietário não parcele, edifique ou utilize seu imóvel dentro do prazo estipulado, o IPTU passa a ser cobrado como uma espécie de multa que aumenta a cada ano. Após 5 anos, o Estado pode desapropriar o imóvel com pagamento em títulos da dívida pública.
Transferência no Direito de Construir
A Transferência do Direito de Construir se aplica quando a Prefeitura autoriza o proprietário de imóvel urbano a exercer em outro local ou transferir a outra pessoa o direito de construir previsto no Plano Diretor. Isso pode acontecer quando o imóvel for de interesse público, como no caso de preservação de imóveis históricos, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social. Este instrumento serve para garantir que o proprietário de um imóvel urbano que apresente limitações ao direito de construir não seja privado do potencial construtivo do seu terreno, ao mesmo tempo que assegura que o interesse público sobre aquele imóvel seja concretizado, sem a necessidade de desapropriação.
Outorga Onerosa do Direito de Construir
A Outorga Onerosa do Direito de Construir prevê a possibilidade de construir acima do Índice Básico do terreno, pagando uma contrapartida. A OODC possibilita a recuperação para a coletividade do excedente econômico da valorização imobiliária gerada por ações públicas, contribuindo para regular o mercado de terras urbanas e obter recursos para investimento em áreas desassistidas. Muitas vezes, é utilizada para induzir o desenvolvimento em determinadas áreas como forma de promover o melhor aproveitamento da infraestrutura instalada, mas esse não é seu papel fundamental.
Para efetivar o uso da OODC, o Plano Diretor deve estabelecer o parâmetro “Índice de Aproveitamento Básico”, que deve ser preferencialmente igual para toda a cidade. Todos os proprietários de imóveis urbanos podem construir uma área equivalente à área do seu lote multiplicado pelo IA básico. Quem quiser edificar mais do que isso terá que pagar para adquirir o direito de construir até o limite máximo, estabelecido pelo PD. Ou seja, na prática, a OODC funciona como uma permissão concedida via contrapartida para exercer o direito de construir acima do Índice de Aproveitamento Básico estabelecido pelo Plano Diretor. O dinheiro captado pela concessão de OODC pode ir para um Fundo Municipal, usado por exemplo para financiar melhorias urbanas como habitação de interesse social, transporte público e áreas verdes.
Direito de Preempção
O Direito de Preempção garante à Prefeitura a preferência na compra de um imóvel urbano privado que esteja à venda quando necessitar de áreas para cumprir objetivos previstos no Plano Diretor. O proprietário do imóvel incluído na área de aplicação do instrumento deverá comunicar a intenção da venda ao poder público, que poderá adquirir o imóvel por valor compatível com o preço de mercado.
O direito de preempção poderá ser exercido quando o Município necessitar de áreas para: regularização fundiária e execução de projetos de habitação de interesse social; implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
criação de espaços públicos de lazer, de áreas verdes ou de unidades de conservação; proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico; ordenamento da expansão urbana; constituição de reserva fundiária.