Estatuto da Cidade: instrumentos ilustrados

feed_TPD_EC-1.1.jpg

2020

Série de ilustrações explicativas sobre os instrumentos da política urbana do Estatuto da Cidade.​

Estatuto da Cidade

O Estatuto da Cidade, lei federal de n.º 10.257 de 2001, regula os artigos 182 e 183 da Constituição Federal, tratando da Política Urbana.⁣⁣ O Estatuto é uma espécie de “caixa de ferramentas” com instrumentos jurídicos, políticos, técnicos e financeiros, dentre os quais podemos destacar o Plano Diretor, obrigatório para todas as cidade com mais de 20 mil habitantes. Estes instrumentos devem atuar no desenvolvimento dos municípios visando combater a especulação imobiliária, promover a gestão democrática das cidades e reverter a desigualdade social por meio do planejamento urbano.⁣⁣ 

 

Todo cidadão brasileiro tem direito à propriedade, mas ela deve atender ao que chamamos de “função social”. Isto é, o terreno ou edificação deve servir aos interesses da cidade como um todo, e não apenas do seu proprietário.⁣ Uma propriedade cumpre com a sua função social quando possui um uso compatível com o que prevê o Plano Diretor da sua cidade, ou seja, é utilizada para moradia, comércio, serviço, indústria, produção de alimentos, etc. Um imóvel não está cumprindo com sua função social quando está abandonado, não utilizado ou subutilizado.⁣

Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios (PEUC) e IPTU progressivo no tempo

Manter terrenos vazios ou ociosos dentro da área urbana, à espera de valorização imobiliária, faz diminuir os espaços disponíveis para a moradia e para atividades econômicas necessárias para o desenvolvimento da cidade. Para evitar a existência de terrenos ociosos e coibir a especulação imobiliária, o Estatuto da Cidade regulamenta este conjunto de 3 instrumentos: o Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC), o IPTU progressivo no tempo e a desapropriação.

Estes três instrumentos são aplicados de forma sucessiva: imóveis não utilizados ou subutilizados são primeiramente submetidos ao PEUC, com prazos definidos por lei específica. Caso o proprietário não parcele, edifique ou utilize seu imóvel dentro do prazo estipulado, o IPTU passa a ser cobrado como uma espécie de multa que aumenta a cada ano. Após 5 anos, o Estado pode desapropriar o imóvel com pagamento em títulos da dívida pública.

Transferência no Direito de Construir

A Transferência do Direito de Construir se aplica quando a Prefeitura autoriza o proprietário de imóvel urbano a exercer em outro local ou transferir a outra pessoa o direito de construir previsto no Plano Diretor. ⁣ Isso pode acontecer quando o imóvel for de interesse público, como no caso de preservação de imóveis históricos, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.⁣ Este instrumento serve para garantir que o proprietário de um imóvel urbano que apresente limitações ao direito de construir não seja privado do potencial construtivo do seu terreno, ao mesmo tempo que assegura que o interesse público sobre aquele imóvel seja concretizado, sem a necessidade de desapropriação.⁣

Outorga Onerosa do Direito de Construir

A Outorga Onerosa do Direito de Construir prevê a possibilidade de construir acima do Índice Básico do terreno, pagando uma contrapartida. ⁣A OODC possibilita a recuperação para a coletividade do excedente econômico da valorização imobiliária gerada por ações públicas, contribuindo para regular o mercado de terras urbanas e obter recursos para investimento em áreas desassistidas. Muitas vezes, é utilizada para induzir o desenvolvimento em determinadas áreas como forma de promover o melhor aproveitamento da infraestrutura instalada, mas esse não é seu papel fundamental.⁣

 

Para efetivar o uso da OODC, o Plano Diretor deve estabelecer o parâmetro “Índice de Aproveitamento Básico”, que deve ser preferencialmente igual para toda a cidade. Todos os proprietários de imóveis urbanos podem construir uma área equivalente à área do seu lote multiplicado pelo IA básico. Quem quiser edificar mais do que isso terá que pagar para adquirir o direito de construir até o limite máximo, estabelecido pelo PD.⁣ Ou seja, na prática, a OODC funciona como uma permissão concedida via contrapartida para exercer o direito de construir acima do Índice de Aproveitamento Básico estabelecido pelo Plano Diretor. O dinheiro captado pela concessão de OODC pode ir para um Fundo Municipal, usado por exemplo para financiar melhorias urbanas como habitação de interesse social, transporte público e áreas verdes.⁣

Direito de Preempção

O Direito de Preempção garante à Prefeitura a preferência na compra de um imóvel urbano privado que esteja à venda quando necessitar de áreas para cumprir objetivos previstos no Plano Diretor. O proprietário do imóvel incluído na área de aplicação do instrumento deverá comunicar a intenção da venda ao poder público, que poderá adquirir o imóvel por valor compatível com o preço de mercado.

 

O direito de preempção poderá ser exercido quando o Município necessitar de áreas para: regularização fundiária e execução de projetos de habitação de interesse social; implantação de equipamentos urbanos e comunitários;

criação de espaços públicos de lazer, de áreas verdes ou de unidades de conservação; proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico; ordenamento da expansão urbana; constituição de reserva fundiária.

Operação Urbana Consorciada (OUC)

A Operação Urbana Consorciada (OUC) está relacionada à promoção de projetos urbanos em uma determinada área da cidade, com o objetivo de alcançar transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental. A ideia básica está na transformação de uma determinada área da cidade por meio de um conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal com a participação dos proprietários, da sociedade civil e de investimentos privados. Para concretizar os objetivos e ações estabelecidos no Plano Diretor, o poder público pode conceder incentivos urbanísticos ao setor privado.

 

A OUC pode ser aplicada para reconversão e requalificação de áreas em que se pretende alterar o uso do solo, transformação de conjuntos urbanos para renovação e aumento de densidades, por exemplo. Como a OUC prevê a concentração de recursos em uma determinada área, há potencial para valorização imobiliária dos terrenos e imóveis. Por isso, é importante que seja dada especial atenção aos moradores, em especial às famílias de baixa renda, para garantir que elas tenham condições de permanecer no local e não acabem expulsas.

equipe:

Arq. Urb. Camila Bellaver Alberti
Arq. Urb. Mariana Mocellin Mincarone